Nincs olyan nyilvános budapesti adatsor vagy ellenőrizhető módszertanú tanulmány, amely alátámasztaná a rövid távú lakáskiadás további korlátozásának lakhatási előnyeit – állítja négy szakmai érdekképviselet. Közös állásfoglalásukban a szabályozás felülvizsgálatát, a hiányzó hatásvizsgálatok elkészítését és három konkrét jogalkotási intézkedést sürgetnek.
Mint arról korábban beszámoltunk, a Magyar ApartmanKiadók Egyesülete (MAKE) már szeptemberben – a Magyar Turisztikai Ügynökséggel folytatott egyeztetéseket követően – a budapesti rövid távú lakáskiadásra vonatkozó, 2026 végén lejáró szálláshelynyitási moratórium egyéves meghosszabbítását szorgalmazta. A haladékot a szükséges hatásvizsgálatok elkészítése és egy egységes, kiszámítható szabályozás kidolgozása érdekében kérték. Most a moratórium meghosszabbítása mellett további jogszabály-módosításokat is javasol négy, a szálláshely-szolgáltatókat képviselő szakmai szervezet.
A Magyar ApartmanKiadók Egyesülete, a Falusi és Agroturizmus Országos Szövetsége (FATOSZ), a Felelős Magánszálláshely Kiadók Egyesülete (FMKE) és a Felelős Szálláskiadók Szövetsége (FSZKSZ) közös állásfoglalásában arra hívja fel a figyelmet, hogy a lakhatási célú intézkedések mérlegelésekor a turizmusból származó jövedelmeket, a foglalkoztatást, a helyi szolgáltatások forgalmát és az adóbevételeket is figyelembe kell venni.
A magán- és egyéb szálláshelyek turisztikai súlyát jelzi, hogy a statisztikai adatok szerint 2025-ben a budapesti vendégéjszakák 36,3 százalékát ezekben töltötték. A rövid távú lakáskiadás családok és mikrovállalkozások számára is jövedelemszerzési lehetőséget jelent – emelik ki.
A szövetségek szerint a lakosság helyzetét nem kizárólag a lakbérek alakulása határozza meg: az is számít, mennyi jövedelem marad a háztartásoknál a lakhatási költségek kifizetése után. A turizmus visszaesése ugyanis a vendéglátásban, a kereskedelemben és más kapcsolódó ágazatokban is bevétel- és munkahelyvesztéssel járhat.
Az uniós jog szerint más megoldásokat is vizsgálni kell
A dokumentum hangsúlyozza, hogy a korlátozásoknak meg kell felelniük a 2006/123/EK uniós szolgáltatási irányelv és a rövid távú szálláshelyek platformadatainak megosztását szabályozó 2024/1028-as uniós rendelet követelményeinek. A helyi szabályozás lehetősége nem kizárt, de a szervezetek szerint minden intézkedésnél igazolni kell annak szükségességét és arányosságát, valamint megvizsgálni, hogy a kitűzött cél elérhető-e kevésbé korlátozó eszközökkel. Ehhez nyilvános adatforrásokra, átlátható számításokra és ellenőrizhető módszertanra van szükség. A szervezetek emlékeztetnek arra is, hogy a magyar jogalkotási törvény előzetes hatásvizsgálatot ír elő.
Szállodából nehezebb újra lakást kialakítani
Az állásfoglalás szerint a lakhatási hatások vizsgálatakor valamennyi szálláshelytípust figyelembe kell venni. Lakóépületekből ugyanis nemcsak magánszálláshelyek, hanem szállodák és panziók is kialakíthatók. A szervezetek arra hívják fel a figyelmet, hogy egy rövid távra kiadott lakás általában jelentősebb átalakítás nélkül visszatérhet a lakáspiacra, míg egy szállodává alakított épület esetében ez lényegesen nehezebb és költségesebb lehet. A kiadható napok számának korlátozását szintén megkérdőjelezik.
Érvelésük szerint például egy 180 napos korlát mellett a tulajdonos továbbra is turistáknak adhatja ki az ingatlant, csupán a legkeresettebb időszakokra összpontosítva.
Így nem feltétlenül keletkezik új tartós bérlakás, miközben csökkenhet a vendégforgalom és az abból származó bevétel – mutatnak rá.
Megoldás lehet az üres lakások bevonása
A közös dokumentum szerint a lakáskínálat bővítésének más lehetőségeit is érdemes megvizsgálni. A 2022-es népszámlálás 167 ezer nem lakott lakást tartott nyilván Budapesten, miközben a szervezetek adatai szerint havonta mintegy 7500, az NTAK-ban jelentő lakást adnak ki szabályosan rövid távra. A nem lakott ingatlanok nem mind üresek vagy azonnal bérbe adhatók, de az állomány egy részének bevonása növelhetné a kínálatot. A szakmai szervezetek ezért felújítási támogatások, bérbeadói garanciák, adóösztönzők és a hosszú távú bérbeadás feltételeinek javítását célzó programok vizsgálatát javasolják. Hangsúlyozzák azt is, hogy a turisztikai hasznosítás megszüntetése nem garantálja az ingatlanok megjelenését a tartós bérleti piacon: a tulajdonosok az értékesítés vagy más hasznosítás mellett is dönthetnek.
Terézvárosban visszaesett a vendégforgalom
A négy szervezet részletesen foglalkozik a VI. kerületben 2026. január 1-jén életbe lépett, rövid távú lakáskiadást tiltó szabályozás következményeivel. Az állásfoglalásban ismertetett KSH-adatok szerint 2026 első nyolc hónapjában a külföldi vendégéjszakák száma Terézvárosban 31,9 százalékkal csökkent, miközben Budapest többi kerületében 5,1 százalékkal nőtt az előző év azonos időszakához képest. A kerületi magán- és egyéb szálláshelyeken a külföldi vendégéjszakák száma 870 781-ről 22 029-re zuhant, ugyanakkor a szállodák és panziók forgalma növekedett.
A szervezetek számításai szerint a tiltáshoz kapcsolódóan mintegy 443 ezer olyan vendégéjszaka eshetett ki az első nyolc hónapban, amely más budapesti szálláshelyeken sem jelent meg. Az egész évre 670–700 ezer vendégéjszaka kiesésével számolnak.
A lakáspiacon ugyanakkor szerintük egyelőre nem mutatható ki a tiltásnak tulajdonítható árcsökkenés. Az ingatlan.com adatai alapján például a VI. kerületi átlagos lakbér 2025 és 2026 májusában egyaránt 280 ezer forint volt. A dokumentum kitér arra is, hogy más lakáspiaci adatforrások eltérő eredményeket mutatnak, így a tiltás önálló hatása nem különíthető el megbízhatóan az egyéb piaci folyamatoktól.
Korábban a Turizmus.com is megírta, hogy Soproni Tamás terézvárosi polgármester – szintén az ingatlan.com adataira hivatkozva – arról számolt be, hogy a tiltás óta 32 százalékkal bővült a kiadó lakások kínálata kerületben, az átlagos lakbér pedig 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent. A Guest.Guru a polgármester közlésére reagálva ugyanakkor arra figyelmeztetett, hogy a lakbérek már korábban csökkenni kezdtek, és más kerületekben is nőtt a kínálat, így a változás nem tulajdonítható egyértelműen a tiltásnak.
Vitatják a tiltás jogszerűségét
A négy szakmai szervezet közös állásfoglalása szerint
a terézvárosi szabályozás nem felel meg a megalapozottság, a szükségesség és az arányosság követelményeinek. Ezért arra számítanak, hogy a folyamatban lévő jogorvoslati eljárások valamelyik szintjén megállapítják a tiltás jogsértő voltát.
Az ügyben alkotmányjogi panaszok és közigazgatási bírósági eljárások is folyamatban vannak. A szövetségek azonban úgy vélik, hogy a rendezéssel nem szabad megvárni ezek lezárását, mert az elhúzódó jogvita további gazdasági károkat okozhat. Az önkormányzati szabályozás más területein is jogbiztonságot sürgetnek. Egy kúriai jogegységi határozat nyomán különösen fontossá vált annak tisztázása, hogy a lakások turisztikai célú hasznosítása mikor minősül építésjogi rendeltetésváltozásnak, és mikor követelhető meg településképi eljárás.
Három intézkedést javasolnak a szakmai szervezetek
A négy szakmai szervezet országos jogszabály-módosításokat tart szükségesnek a rövid távú lakáskiadás egységes, kiszámítható szabályozása érdekében. Három konkrét változtatást indítványoznak.
- Elsőként azt javasolják, hogy 2027. december 31-ig hosszabbítsák meg az új budapesti magán- és egyéb szálláshelyek létesítésére vonatkozó moratóriumot. Ez időt biztosítana a hatásvizsgálatok elkészítésére és az új szabályozás előkészítésére, miközben a meglévő, jogszerű szálláshelyek tovább működhetnének.
- Második javaslatuk az önkormányzatok azon jogának megszüntetése, hogy korlátozhassák az évente kiadható napok számát. Egyúttal a már elfogadott, kiadási napokra vonatkozó korlátozásokat is hatályon kívül helyeznék.
- Harmadikként az önkormányzati hatáskörök egyértelmű meghatározását kérik, különös tekintettel az építési és településképi előírásokra, valamint a már működő szálláshelyek védelmére. Emellett az új engedélyek területi korlátozását is elfogadhatónak tartják, ha azt helyi adatokkal igazolt lakhatási szükséglet indokolja.
Támogatják továbbá a szabálytalanul működő szálláshelyek kiszűrését, a hatósági és platformadatok összehangolt felhasználását, valamint a lakók nyugalmát védő előírásokat is. Utóbbiak közé tartozik a zajvédelmi szabályok betartatása, a vendégek megfelelő tájékoztatása és a folyamatosan elérhető kapcsolattartó biztosítása.
Cikk forrása: ide kattintva